要理解年金現值，首先要知道什么是年金，什么是現值。所謂年金，就是指一定時期內等額收付的款項。說得通俗一點，就是說，年金既可以是你付出的錢，也可以是你收到的錢，但是這錢在這段時期的每個分期內，發生的金額都相等。比方說我們租一套房子，租十年，每年交一次房租，每年的房租都相等，那么每年的房租就是年金；再比方說我們買一件分期付款的商品，每個分期內付的款都一樣，那么每期的付款額就是年金。
那么現值和年金現值又是什么呢？再打個比方，你有一套房子要出售，售價一千萬，談妥了，但是礙於經濟條件，對方無法一次性將所有款項付給你，你們商量着讓對方在五年內償清所有款項，每年年末等額支付。這樣看起來並無大礙，但是有一個問題，此刻的一千萬，和五年后的一千萬，數額是沒變，但其價值有沒有變化呢？這就涉及到了“現值”這一概念。所謂現值，是指對未來現金流量以恰當的折現率折現后的價值，是考慮貨幣時間價值因素等的一種計量屬性。意思就是說，你未來收到的一筆錢，放到現在值多少錢。很顯然五年后的一千萬是無法和現在的一千萬相比的，如果你現在收到一千萬，就算什么不做，不去做投資，只放在銀行里，五年內賺的利息也不少，而且貨幣購買力還受通貨膨脹的影響。所以，如果賣房子時要分期收款，不加利息的話，收到的款是不值你原本所談妥的價的。
為了能夠盡可能准確地核算出你房子的實際出售價值，我們將每年收到的錢，折算到賣房子時的現值，對這五年年金的現值求和，就得出了這個房子的實際出售價值，這就是年金現值。
第一年年末收到了二百萬，設為x元，如果這x元放在銀行里存着，年利率為i，則本息和為x * (1 + i)，但你沒有放在銀行里，設x的現值為p1，則x = p1 * (1 + i)，p1 = x / (1 + i)。
第二年年末又收到了x元，如果這x元放在銀行里存上一年，然后把本息和拿出來再放到銀行里存一年，則本息和為x * (1 + i)^2，折現后的現值為p2 = x / (1+i)^2。
那么第j年年末收到的x元的現值為pj = x / (x+i)^j。
將這五年的現值的進行求和，設年金現值為P，則
，運用等比數列前n項和公式，得
P/x為年金現值系數，用年金乘該系數即得年金現值。不過在會計做賬時，並不需要計算年金現值系數，直接查年金現值系數表便可得到年金現值系數。