【雜談】湖州房產真的值得投資？
長三角一體化規划出來之后，三線城市湖州成為網紅城市。微信朋友圈，微信群里房地產中介異常活躍，紛紛推薦湖州的房地產給周邊城市比如上海蘇州的市民，組織看房團去湖州看房買房。一時間，好熱鬧，湖州房地產成為長三角房產投資的當紅炸子雞。這些賣方給出了去湖州賣方投資的噱頭或者說是利好，以說服廣大房產投資愛好者。對於這些所謂的利好隱私，筆者很是不感冒。在這里，筆者將這些利好一一列出，並且給予點評，算是發表一下自己的個人看法。
利好因素之一：滬蘇湖高鐵
這高鐵在2018年審批通過，站點有以下幾個，湖州站、湖州東站、南潯站、吳江站、汾湖站、松江南站、虹橋站。
目前天然氣正在改道，目前湖蘇滬高鐵已近在動工建設。
【筆者點評】：有高鐵房價就要上漲，就有很高的投資價值？無錫市早就通了高鐵，這也並不影響無錫市在整個長三角地區屬於房價窪地。無錫市區在這波房價暴漲之前，長期處於幾千塊的房價窪地。一直到現在，無錫的房價與地價，還是處於白菜價的窪地狀態。無錫無論是城市面積體量，人口體量，經濟體量都遠超湖州，其房價尚且是窪地，何況是湖州？
利好因素之二：亞運會
2022年杭州亞運會是主要場，湖州是分會場，亞運會會提高湖州的名氣，讓更多的人知道湖州，對當地的經濟會帶來很大的影響。就像2016年杭州G20峰會一樣，大大的提高了杭州在世紀的知名度，為什么大型奧運會，亞運會是賠錢的買賣，但是為什么有那么多國家爭取呢？原因很簡單，能帶動整體的GDP，周邊的消費，提高城市的知名度。
【筆者點評】：亞運會確實能帶動城市的發展，提升城市知名度。不過亞運會主會場是在杭州，湖州只是分會場。筆者必須承認，亞運會能進一步提升杭州在亞洲乃至全球的知名度，畢竟杭州已經在G20的時候大出了一把風頭，並且杭州是省會城市，又是電子商務網上購物之都。但是湖州，畢竟只是一個名不見經傳的小城市。雖然能在亞運會期間露一小臉，一旦亞運會結束，很快湖州就會恢復成之前沒啥存在感的狀態，很快就會被外人所遺忘。
利好因素之三：地鐵規划
湖州市是一個地級市，該城市規划了5條地鐵，目前上海周邊來說，蘇州，無錫，南通，都已經有了地鐵，嘉興也有規划了，即將動工，湖州也有規划，通地鐵只是時間問題，未來前景還是非常不錯。
【筆者點評】：筆者也如同上海人類似的觀點，買房子投資都沿地鐵線。一方面，距離地鐵站近，未來上線版出行方便，另一方面，地鐵一通房價就漲，這確實是過去中國廣大投資者二十年房地產投資屢試不爽的鐵律。但是這個規律在未來，是否還繼續有效，有待於商榷與驗證。畢竟中國的房地產行業已經高速發展了20多年，畢竟整體而言中國的房子已經遠遠超過中國人的居住需求。
利好因素之四：低房價
我們投資房子，主要看的是未來，目前上海周邊城市的房價，蘇州市區3萬加，無錫2萬加，嘉興2萬價，昆山縣級市2萬加，嘉善1.5萬加，湖州生為地級市房價才1.5萬左右，所以他的價格比周邊地級市都要便宜，浙江本身發展就不錯，所以未來是一個補漲期。
【筆者點評】: 湖州現在房價比周邊城市便宜，就一定存在補漲期？我看未必。湖州城市體量與級別都比蘇州無錫常州等差距甚大。現在中國城市的房地產價格出現嚴重的兩級分化：一線城市，省會城市為代表的強二線城市房價高且還在上漲；而三線以下城市的房價則滯漲甚至下降。湖州作為極弱三線城市，經濟實力太弱，外來人口少，且現在的房價已經不低了。未來是否會補漲，我看未必。
利好因素之五：湖州科技城
州科技城在新的發展階段落實"創新、協調、綠色、開放、共享"五大發展理念，強化創新驅動發展、推動經濟轉型升級的戰略部署，也是加快推進產城融合、建設現代化生態型濱湖大城市的重要舉措。
湖州科技城圍繞"科技芯"、"智匯谷"、"夢工廠"、"高鐵城"的目標定位，加快樹核心、招項目、引人才、築平台、育產業、優環境，全力打造科創研發高地、人才集聚高地、成果轉化高地、產城融合高地，力爭將湖州科技城建設成為全球有影響、全國有地位、長三角最具特色、在浙江建設創新型省份中發揮舉足輕重作用的現代化生態科技城。
湖州科技城結合湖州產業基礎，發揮區位交通優勢，重點發展新能源汽車、生物醫葯、信息經濟三大主導產業，大力培育科技服務業，打造"3+1""現代產業體系，為整個湖州市的發展提供動力源泉。未來人口需要倒流在30萬人高收入人群，為后期的出手更加不用愁了。
【筆者點評】:上面對於湖州科技城的種種溢美之詞，不能不承認相關賣房人很有才華。為了賣掉湖州的房子，竟然能想出如此之多的優美的詞匯，把湖州描述得都快要上天了。這些對湖州發展的未來願景的描述，確實讓人很心動，也讓一些投資者趨之若鶩，出手買入投資。在筆者看來，湖州的這些願景有可能能實現，但是需要很長很長的時間，比如20年，甚至50年以后。要知道，在這么長的時間內，長三角其它大城市明星城市也在快速的發展。湖州發展再快，跟長三角其它大城市比較起來，無論是過去還是未來，同樣不具備任何優勢。
利好因素第六點：湖州環境
湖州這個城市整體環境非常的好，適合宜居，去過湖州的人都知道，它主要是以旅游，輕工業，高科研研發，城市綠化非常的高，都是青山綠水，小橋人家的那種感覺，湖州市一個低消費，低房價愛，非常適合居住的城市。
【筆者點評】: 是的，但從宜居環境來看，長三角沿海城市，各個都非常宜居。自古江南富庶，人傑地靈。蘇州，杭州，寧波，無錫，揚州等城市，宜居指數直到現在，就很高。湖州所處地理位置，自然環境不錯，確實也比較宜居。不過，既然是去湖州投資，自然不會自住。接盤俠來自何處？湖州本地人相信都有房子，而湖州外地人數量較少。即使賬面上，房價因種種所謂的利好而漲上去了，也缺少接盤俠。
【寫到最后】
言而總之，總而言之，筆者認為，湖州作為長三角地區極其弱的三線城市，經濟發展水平地下，經濟總量小，人口體量小，外來人口少，其房地產不值得投資。投資人需要冷靜冷靜理性再理性！
2019-10-20 寫於蘇州市。