作者注：本文為“沙漠之鷹”原創文章，為了保證行文流暢，沒有插入實現代碼，簡單統計分析博客園的讀者應該都能做。
過年之后，很多人選擇租房。我的不少朋友告訴我，"之前你發布的北京買房攻略很有意思，可是不接地氣啊，能不能分析一下帝都租房的情況啊"！
我想也是，於是下班之后，配置了爬蟲工具，從北京各大中介網站抓取了8萬余條租房數據。其實經過去重和過濾，剩下的不過兩萬余條。我估算，整個租房市場在春節后這個旺季，也就1-2萬的平均存量。
第一因素：面積！單間or整租？
對於這件事情，只需要下面這一張圖就一目了然：
當面積達到8平米時，均價達到最高，北京郵電大學附近的一間9平米的單間，都能租到2600元！相比之下，60-100平這個區間平均租金比較便宜。到了100平以上，普遍是相對高端的房屋所以均價貴一些。如果租單間，15平米是性價比最高的。
所以，趕緊拉上你的基友，閨蜜，男女朋友去整租吧！不僅更安全方便，而且分攤后租金低很多！
第二：地段，從南到北，該租哪里？
在下面統計時，為了便於理解， 單間統一換算為15平價格，整租換算為65平價格。
下圖是北京所有小區的平均租房單價，中關村，魏公村，國貿，萬壽路，三元橋都不便宜，大學聚集區和商業區的租金普遍較貴。
我們再以3D的形式繪制價格熱力圖（不同顏色代表不同區縣，密集喜愛症福音）：
再研究不同區縣的價格，為了便於觀察，我把綠中介的自如單間都換算為15平米的均價：
出乎意料，曾經房價霸主西城，卻在租金上敗下陣來，遠遠不如海淀東城。我再統計單間最貴的區域，不出所料，第一名是宇宙中心五道口，中關村，新街口也當仁不讓。
我好奇五號線沿線的價格是如何分布的，於是做了一張下面的圖：
請仔細注意一下那些奇怪的下降點，這些都是北京環路的綠隔，綠隔區沒什么商業，因此整體租金都會偏低，但非常不建議租這些地方，在北京的人都知道過天橋有多麻煩。
再看單間最貴的區域：我發現，學校周圍的單間尤其貴，這應該也是供求關系導致的。
再看整租，北京整租最貴的區域是哪些呢？
金融街高富帥遍地，朝陽公園，工體都是外國人，他們自然要選擇整租，我所在的太陽宮有不少高端住宅，拉高了整體租金，真是過不下去了！
那朝向，樓層和房齡呢
經過統計，整租時，對朝向和樓層都不是很敏感，但單間是很敏感的。先看朝向，顯而易見，南北卧和西南卧是最貴的，因為采光較好，相比北卧是最差的，價格差距在400左右。
獨立衛生間簡直不要太方便，萬惡的中介，不論是衛生間還是陽台，都算入了房間的面積。 有衛生間的單間不超過2%，至少貴600塊錢：
最后看樓層，自如的房子，出乎意料的給了准確地樓層，給了我寶貴的數據：
二層最貴，一層最便宜，三層和以上差不多。道理也簡單啊，一層采光不好，而且比較潮。高層爬樓比較麻煩。
順便一提，高端小區房齡新，租金貴，但2000年以前的小區，租金和房齡沒什么關系，相關系數只有0.048。
裝修：租戶看房最重要的因素
看看裝修對價格的影響。想低價租房，就不要對裝修有任何期待，只要刷過白牆，中介都會興沖沖的告訴你，那是“精裝修”。
雖然自如的房子進行了統一的裝修，還有保潔和無線，估計價格會貴不少，統計之后，我大吃一驚，15平米的自如要比普通單間平均貴了800塊錢！這個差價，已經夠辦一年的寬帶了！
上班族最看重的：地鐵
在北京，上班最重要的是坐地鐵方便，因此我統計了全北京12000個小區的信息，並計算了每個小區到最近地鐵站的步行距離。看得出地鐵對租金的影響還是很大的，相關系數為0.29。基本上，每離地鐵近100米，65平米房子的租金就會貴200塊錢。不過在地鐵站400米范圍內，地鐵對價格的影響並不顯著了。
下面繪制了到地鐵站步行距離和租房單價的散點圖，
租售比：租房還是買房划算
現在租房這么貴，買不起房也租不起房，我們不妨看看租售比，也就是租這套房子多少年，就能買下這套房：
可以看出，西城的租售比特別的高，因為西城房價高主要因學區導致。居住條件並不如人意。
租售比特別低的房子，都屬於商住兩用，租金高，不能落戶所以售價低。
因此想靠出租獲利的各位財主，買租售比低的房子是你們的首選。在北京，平均40年的租房時間，即可買下一套房。買的房子還能買賣，房子的租金就徹底打水漂了。
結論： 重點挑小區，遠離商業區和學校
由於租房不同於買房，市場瞬息萬變，盡量要避開學校和商業區，或選擇遠郊離地鐵近的小區，租金差異遠遠大於出行費用差異。
總體來看，租房主要是挑小區，同一小區內， 除非裝修差太多，否則價格不會有太多差異。
筆者統計了北京所有小區的售房均價，租房均價，戶數，租售比，地鐵步行距離，物業等非常詳盡的數據表格，共計12200條。選擇一個區域，就可以很方便地確定哪個小區是比較合適的。有需求者請留言留下您的郵箱。如果需要交流，歡迎關注公共號“沙漠之鷹”。
一篇文章難以幫助到每個具體想租房的人，因此，筆者統計了北京200個片區的平均價格（以65平米計算）和租房存量，方便各位讀者參考。
