某社區商業之商業街招商方案
1．基本情況與核心思路.............................................. 2
1．1項目基本情況............................................... 2
1．2社區商業中心運作思路....................................... 3
2．周邊商業市場調查................................................ 4
2．1周邊現存商業分布........................................... 4
2．2現存商業格局對本項目影響................................... 5
2．3人口流動示意............................................... 7
2．4案例分析——萬科四季花城................................... 9
3．項目成長性分析................................................. 11
3．1人口導入成長性分析........................................ 11
3．2住戶對商業需求的漸進性分析................................ 12
3．3商業成長性前景規划........................................ 13
4．綜合運作計划................................................... 15
4．1初始業態建議及分布........................................ 15
4．1．1業態建議考量重點.................................... 15
4．1．2初始業態建議及分布.................................. 16
4．2綜合運作計划.............................................. 20
4．2．1招商策略............................................ 20
4．2．2現場區隔與包裝宣傳.................................. 21
4．2．3業態成長時間表...................................... 23
5．租金及免租金建議............................................... 24
5．1租金建議.................................................. 24
5．2免租金建議................................................ 25
6．現金流量分析................................................... 26
7．招商前工作計划................................................. 27
1．基本情況與核心思路
1．1項目基本情況
n 項目開發進程
n 人口導入時間進程
|
|
1 期 |
2C |
2A/2B |
2D |
2F/2G |
總計 |
| 戶數 |
1591 |
286 |
630 |
1720 |
1042 |
5269 |
| 戶均人口 |
2.5 |
1.5 |
2.8 |
1.7 |
2.5 |
2.22044 |
| 預期導入人口 |
3977.5 |
429 |
1764 |
2924 |
2605 |
11699.5 |
| 預計交付時間 |
已交付 |
2007年8月 |
2007年12月 |
2008年6月 |
2008年12月 |
|
從上表情況來看，本項目在06年8月左右就應該有較大的人口入住水平，而排除掉設計裝修等時間因素，第一期交付后應導入人口3900人左右，但是從目前實際人口導入情況來看，僅僅達到30％左右，這樣的入住水平不僅給物業管理帶來了一定問題，同時更影響了項目后期銷售。
據我司實地調查情況，目前人口入住率低下的主要原因為
l 交通相對不便，距離地鐵公交均有較大距離；
l 配套不齊全，實際居住有較大困難；
由於交通不便的問題目前較難解決，為解決這一實際問題，開發商提出希望通過運作社區商業中心來提高目前人口入住水平。
1．2社區商業中心運作思路
首先，從本項目的實際情況分析，本項目的社區商業中心與項目的人口入住應呈現的是良性互動的效應，即商業的運作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商業價值，從而再度提高人口的入住率。因此關鍵問題在於怎樣開啟這一良性循環的起頭。
其次，准確的設定何種形式的商業配套進入本項目的商業中心，使其配合社區早期人口入住的消費需求，是商業中心運作之初就能成功的必要條件。
然后，考慮到本項目自身目前處於一個高速成長的階段，因此其內部的商業組成也必須配合到項目內部人口增長，具有一定的成長性，能夠事先預判未來商業組合的形態，在早期的商業布置中就做好預留。
最后，社區商業中心的運作，目的主要是提高社區的人口入住率，因此，我司認為，實際的解決方案主要以提高人口入住率為目的，以社區商業中心的運作為主要手段，但需要結合其他一些綜合手段來實現提高社區人口入住水平。
因此，我司認為，本項目社區商業中心的運作方案核心思路由以下四點構成：
1) 有效運作手段打開局面；
2) 准確商業定位，提高一次性成功率；
3) 前瞻性商業布局，考慮長遠；
4) 綜合手段運作，全方位拓展人流。
2．周邊商業市場調查
2．1周邊現存商業分布
為研究周邊商業布局，我司對項目周邊步行約20分鍾范圍進行市場調查 ，如下圖所示：
| 道路 |
商業設施 |
備注 |
| 水產路 |
① 中型餐飲 ② 快客便利 |
|
| 楊鑫路 |
③ 北上海商業城 ④ 工行 ⑤ 良友金伴 |
北上海商業城含易初蓮花、蘇寧電器、網吧、兩岸咖啡、KFC、復鑫漁港、百麗體育、客來多服飾市場等 |
| 楊泰路 |
⑥ 農貿市場 ⑦ 美容美發 |
|
| 寶楊路 |
⑧ 海洋樓宴會廳 ⑨ 西街農貿市場 |
|
| 其他 |
水產路東段：天馨花園菜場；江楊北路：批發市場 |
|
周邊商業布局分析：
- 周邊道路現有商業普遍存在檔次低、形象差的現象；
- 除“北上海商業城”外，周邊商業密集度較低，難以形成集聚效應，對周邊居民的日常生活、購物消費等造成不便；
- 周邊商業形態總體歸納存在以下幾類：農貿市場、大型超市、便利店、中大型餐飲、快速（便利）餐飲、美容美發、銀行、咖啡吧、服飾專賣、電器專賣等；
- 周邊商業形態較為單一，不能滿足居民更便利、更豐富、更高層次的消費需求。
2．2現存商業格局對本項目影響
現存商業對本項目的影響主要體現在兩個方面，即：
l 已入住客戶的影響
l 項目商業部分招商業態的影響
首先，現存商業對已入住客戶的影響來看，其主要體現在時間和空間上，見下表分析：
| 現存商業形態 |
本項目步行到達時間 |
客戶消費心理 |
實際消費接受度 |
| 農貿市場 |
>15min |
距離 |
低 |
| 大型超市 |
10min |
種類、交通、距離等 |
高 |
| 中大型餐飲 |
7－10min |
品牌、特色、交通等 |
高 |
| 快速（便利）餐飲 |
10min |
距離、價格、外送等 |
中 |
| 便利店 |
>7min |
距離 |
低 |
| 美容美發 |
10min |
距離、其他 |
低 |
| 銀行 |
12min |
距離 |
低 |
| 咖啡吧 |
10min |
品牌、距離等 |
中 |
| 服飾專賣 |
10min |
品牌、檔次、價格等 |
低 |
| 電器專賣 |
10min |
品牌、價格、距離等 |
高 |
（注：①梅林路目前在改建中，延長了項目住戶到北上海商業城的時間和距離；
②步行到達時間以項目梅林路、水產路為起始點。）
從上表不難發現，項目目前的住戶對周邊農貿市場、便利店、美容美發、銀行等基本生活類的商業形態接受度較差，歸根結底在於時間和空間的因素。
其次，現存商業對項目商業部分招商的影響主要在於本項目商業業態的選擇上。結合上述對已入住客戶的影響來看，未來初始商業業態的選擇應建立在以下基礎：
- 彌補日常生活型商業對本項目住戶時間和空間的影響
- 彌補周邊商業空白，采用適應性、階段性的引進措施
2．3人口流動示意
為了解項目已入住客戶及周邊居民的日常流動情況，我司對區域內的動線進行市場調查：
n 外部區域
從上圖所示可知，區域人流動向主要是流向地鐵1號線共富路站和北上海商業城方向。本項目商業中心的位置與周邊整體人口流動趨勢相背離，因此在消費支撐力上有所欠缺，同時，如果要有效打開本項目的商業局面，應該在項目初期對外部人流有較好的引導。
n 內部區域
如上圖所示，項目內部人流動線沿蓮花山路、梅林路、竹韻路（現改建中）向水產路流動。
綜上對人口流動的分析所知，本項目的商業部分將面臨兩大難點：
l 消費人口本區化，社區以外消費概率低
l 以現開發部分來看，商業部分非處人流動線所經之處，目前招商存在時間過早問題，但可在招商期間利用各種方式在社區內宣傳，吸引人流，以避免商家出現經營問題
2．4案例分析——萬科四季花城
n 項目簡況：
一期總建築面積約67621平方米， 4-6層的多層，綠化率40%，得房率87%，物業管理費1.40元/平方米/月，05年業主開始陸續入住。從整個小區情況來看，一期共581戶，目前入住率在60%-70%。
n 社區商業街情況：
商業街面積3200平方米 ，租金：0.8-1元/㎡/天（不包括物業費1.4元/m2/月），無免租期。
目前商業街空置率高達80％左右，無法滿足周邊配套。
| 在營業商家 |
萬科房地產經紀公司、萬科物業服務中心、聯華超市、萬磊裝飾 |
| 在裝修商家 |
象王洗衣、中型餐飲店 |
| 已搬遷商家 |
同日房產、國大葯房、廣澤裕食品等 |
n 原因分析：
目前社區入住率較高，一方面業主反應周邊配套設施不完善，另一方面商業街空置率高，商家搬遷情況較嚴重。
原因分析如下：
1）開發商前期招商問題：
本社區為新興社區，周邊基本無類似商業，租金相對於該區域新興社區租金較高，且對於前期進駐的商家沒有任何優惠措施，使商家望而卻步。
2）商鋪招商定位問題：
作為新興社區，前期招商更適合能滿足最基本生活需要的業態（如：便利店、普通餐飲）和特殊時期的業態（如：裝潢）。其他類型的業態在社區成熟初期不易有良好的發展。
3）商業氛圍的培養期：
前期入住業主少無法形成良好的商業氛圍，且商業街需要一定的培養期。隨着業主的增加、對於商業街的認可度和需求度的提高，商業街的局面會逐步轉好。
n 借鑒意義：
對於康橋水都，存在一定借鑒意義：
1）前期招商准確的業態定位：生活必需和特殊時期的業態
2）租金定價和優惠措施：前期不成熟的社區，為吸引一定實力的商家，制定合理的招商租金計划
3）預留一定的市場培養期
4）良好的商業管理，避免商家“經常搬遷”的局面
5）萬科提供了足夠數量的班車，同時引進家樂福等大賣場班車，解決了客戶居住的實際困難。本項目也應適當考慮自備班車或引入大賣場班車
3．項目成長性分析
3．1人口導入成長性分析
|
|
Q3 2006 |
Q4 2006 |
Q1 2007 |
Q2 2007 |
Q3 2007 |
Q4 2007 |
Q1 2008 |
Q2 2008 |
Q3 2008 |
| 1期 |
795.5 |
1591 |
2187.625 |
2784.25 |
3380.875 |
3977.5 |
3977.5 |
3977.5 |
3977.5 |
| 2C |
|
|
|
|
21.45 |
85.8 |
214.5 |
300.3 |
343.2 |
| 2A/2B |
|
|
|
|
|
|
88.2 |
352.8 |
882 |
| 2D |
|
|
|
|
|
|
|
|
146.2 |
| 2F/2G |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 總計 |
795.5 |
1591 |
2187.625 |
2784.25 |
3402.325 |
4063.3 |
4280.2 |
4630.6 |
5348.9 |
續上表：
|
|
Q4 2008 |
Q1 2009 |
Q2 2009 |
Q3 2009 |
Q4 2009 |
Q1 2010 |
Q2 2010 |
Q3 2010 |
Q4 2010 |
| 1期 |
3977.5 |
3977.5 |
3977.5 |
3977.5 |
3977.5 |
3977.5 |
3977.5 |
3977.5 |
3977.5 |
| 2C |
386.1 |
429 |
429 |
429 |
429 |
429 |
429 |
429 |
429 |
| 2A/2B |
1058.4 |
1234.8 |
1411.2 |
1587.6 |
1764 |
1764 |
1764 |
1764 |
1764 |
| 2D |
584.8 |
1462 |
1754.4 |
2046.8 |
2339.2 |
2631.6 |
2924 |
2924 |
2924 |
| 2F/2G |
|
130.25 |
521 |
1302.5 |
1563 |
1823.5 |
2084 |
2344.5 |
2605 |
| 總計 |
6006.8 |
7233.55 |
8093.1 |
9343.4 |
10072.7 |
10625.6 |
11178.5 |
11439 |
11699.5 |
從本項目的人口導入進度預測來看，本項目將於2007年的四季度，1期業主全部入住，居住人口達到4000人，於2009年的三、四季度之間達到10000人。因而在目前社區人口在不足1000人，本項目急切需要導入一些小規模初級配套型商業，而2007一季度人口達到甚至超過2000人后，初級配套型商業將需擴大規模。至2007年的四季度，1期基本全部入住，本項目對於商業配套的需求將有一個升級換代的要求，並且在后期隨着2期分批竣工交房時間內會陸續出現更高的商業更新要求。
3．2住戶對商業需求的漸進性分析
根據馬斯洛需求層次理論，人類的需求會根據自身狀況的改良而出現遞進，而本項目住戶會隨入住人口的增加以及周邊環境的改善而對商業業態提出需求改善，具體變化如下。
| 馬斯洛需求層次 |
商業需求 |
| 生理需求 |
日常消費類商業 |
| 安全需求 |
|
| 社交需求 |
餐飲理容健身類商業 |
| 尊重需求 |
休閑購物類商業 |
| 自我實現 |
娛樂類商業 |
我司認為，隨本項目入住人口的增多，居民對於周邊商業配套的需求也會逐級提高，而每次大的人口增加，將會促進該類型需求的升級和下級商業類型規模的擴張。結合上文對於人口導入時間的分析，我司認為，本項目商業需求的變化會跟隨人口導入的變化，在時間上有一個較為明確的分界。同時，考慮到本項目是社區型商業的特征，我司認為本項目並不需要有高層次的娛樂類消費，而休閑購物類消費也僅僅需要少量即可。
| 類型 |
時間 |
預計人口 |
| 日常消費類商業 |
06.8 |
800人 |
| 簡餐理容類商業 |
07.12 |
4000人 |
| 餐飲健身類商業 |
08.8 |
超過5000人 |
| 休閑購物類商業 |
09年12月 |
超過10000人 |
3．3商業成長性前景規划
根據本項目規划與開發進度，我司認為需要預先的對各種類型的商業分布依照其地理位置，周邊環境，社區成長性而做出一個前瞻性的規划，具體建議如下圖：
各功能區商業形態划分：
| 功能區域 |
功能解釋 |
主要商業形態 |
| 核心功能區 |
該區域處於整個項目內部的核心區域，周邊道路很難有外區的人流與車流，因此該區域主要是滿足社區居民日常生活所需各類基礎功能 |
日常消費類 餐飲健身類 銀行診所等 |
| 導入型商業區 |
該區域位於社區邊緣，外來人流車流較大，同時相對社區居民則顯得較偏僻，因此適合面向周邊所有居民的商業業態。 |
大型餐飲、娛樂類 |
| 情景休閑商業區 |
該區域位於景觀河道旁，具有較好的環境，同時有呈狹長分布，因此適合營造需要良好消費環境的商業類型，同時也能塑造成為小區內部的一個景觀。 |
休閑購物類、簡餐理容類 |
同時，上述功能區的商業形態在引入時間上建議按住戶對商業需求的漸進性時間表推進（見上文3.2）。
4．綜合運作計划
4．1初始業態建議及分布
4．1．1業態建議考量重點
從前述的成長性分析可知，作為一個尚未完全開發、住戶尚未完全入住的社區，其住戶的商業需求存在一個逐漸遞進的過程。作為本項目第一批商業供應的社區商業中心，其核心消費體是所有入住本項目的客戶，目前其承擔着滿足已入住客戶最基本的生活需求和提升項目生活質量從而提升入住率的艱巨任務。因而針對本項目的初始業態規划考量，我司主要是從以下兩點來考慮：
l 實現補充和完善周邊現有業態，采用適應性、階段性的引進措施（見前文2.2）
l 滿足社區住戶不同商業需求最大傾向性（我司操作案例分析）
n 案例分析
以我司曾操作過的金沙江路某社區商業案例客戶問卷表來看，客戶對不同商業業態的傾向性如下表所示：
| 商業配套設施 |
問卷比例（％） |
需求強度等級 |
| 綜合超市 |
85.3 |
強度需求 |
| 菜場 |
66.1 |
|
| 24H便利店 |
56.9 |
|
| 郵局銀行 |
53.7 |
|
| 快速（便利）餐飲 |
38.2 |
中度需求 |
| 中型超市 |
37 |
|
| 洗衣店 |
35 |
|
| 美容美發店 |
30.3 |
|
| 健身房 |
26.8 |
|
| 葯房或社區診所 |
20.6 |
|
| 寵物店（或診所） |
19.6 |
|
| 中大型餐飲 |
16.3 |
|
| 花店 |
14.5 |
|
| 足浴桑拿按摩 |
12.6 |
|
| 書店 |
8.1 |
弱度需求 |
| 彩擴沖洗店 |
7.2 |
|
| 五金店 |
6.3 |
|
| 酒吧茶坊 |
5.9 |
|
| 證券公司 |
3.3 |
4．1．2初始業態建議及分布
n 業態建議
綜合以上分析，結合本項目實際人口入住情況，我司認為本項目的社區商業中心在首次招租時應有意識的保留部分大面積的商鋪不進行招租。這樣做法有兩大好處：
l 保證首批招商入住商家的成功率
l 為后期社區成熟后引入高檔次商家預留空間
但同時考慮到商鋪整體形象的問題，建議將保留的商鋪進行初步裝修和業態示意（見下圖，業態可標示美容美發、茶坊咖啡吧等）這樣可以有效規避商鋪空關帶來形象不佳的問題。
綜合考慮，我司建議該商業中心地下一層，地上二層商鋪，地上一層112、113房間暫時保留。留待人口進一步入住后進行招商，同時將112、113以及二層中空置的商鋪進行簡單裝修包裝，避免產生不良影響。
地上一層中的商業初始業態設置如下：
| 業態 |
設置理由 |
| ü 菜場 ü 24H便利店 ü 自助銀行 ü 快速（便利）餐飲 ü 洗衣店 ü 葯店 ü 水站 ü 糕餅店 |
大部分為強度需求級商業配套，滿足基本生活需求，尊重市場依據 |
| ü 中介代理店（由物業組成） |
便於房屋二次流通，增加入住 |
| ü 小五金建材店 |
社區早期裝修所必需 |
| ü 小裝潢公司 |
社區早期裝修所必需 |
| ü 日用小百貨 |
社區早期入住所必須 |
n 樓層業態分布建議（地上1F）
招商說明：
- 上圖中洗衣店、自助銀行、24H便利店等日常生活類及大型社區必備之設施將作為長期固定業態；
- 小五金店、裝潢公司、日用小百貨等在項目入住初期是必要的業態，因此可以放在相對位置較好的商鋪位置內，同時考慮到后期商業業態需要更新換代，因此可將這幾個較好的商鋪所處位置直接做為商業更新的首選商鋪，可以使得新近業態能夠有較好的位置經營。
- 上述低檔次業態在招租時需要注意縮短租賃周期，建議控制在1-2年，方便后期將為業主更高需求之商業業態以替換；
- 由於菜場設施形態不佳，因此不建議放置在商業中心內部，中心對面（蓮花山路南側）現為臨時工棚，建議與當地市容管理部門協調，設置臨時菜場，與上述各業態相互呼應，達到提升項目入住率之目的。后期再改造為正式菜場；
招商品牌建議：
- 便利店品牌：好德、可的、良友金伴等
- 葯房品牌：國大、華氏等
- 裝潢公司品牌：同濟、聚通等
- 洗衣店品牌：正章、象王等
- 糕餅店品牌：牛奶棚、蘋果園等
4．2綜合運作計划
4．2．1招商策略
n 整體策略方向
經營商家的引進方式：
- 自有資源
通過我司自有關系商戶，直接溝通意向，引入品牌，這種方式有效率高成本低。
- 同類型社區引入
直接派遣招商人員前往與本項目具有一定類似性大型社區內的商家，邀請加入，該方式有效率也較高，成本較低。
- 廣告宣傳
通過在公眾媒體發布招商廣告邀請全市范圍內商家入住，該方式影響力大但成本較高，同時有效率較低。
綜合拓展人氣：
- 租賃服務
主動與租賃中介合作，並且在小區物業管理內增設租賃中介服務，力求將短期內無入住計划的空房屋通過租賃的方式而提高小區整體人流。
- 客戶專遞
將招商計划與招商進程定期制作客戶信息專遞，寄送給所有業主，提高業主對於社區配套改善的了解。
4．2．2現場區隔與包裝宣傳
n 施工現場與社區商業中心和已入住區的區隔
為提升良好的居住環境和商業環境，建議二期施工時於圖示位置（即竹韻路段和蓮花山路段），以項目看板圍護，另禁止一切施工車輛等通行。同時在這些路段設置引導旗烘托氣氛。
n 包裝宣傳
我司認為社區商業中心的包裝宣傳目標不在於商家，而在於消費者。讓消費者明確知道社區商業中心的位置及將會出現的商業形態是關鍵所在，唯有取得消費者的認可才能取得商業運營的成功，才能整體提升項目入住率。建議方法如下：
l DM派發（包括已入住和未入住的）
l 開業活動
n 特別關注重點
A、從目前居民實際居住情況反應，本項目南面區域由於尚未開發，因此治安狀況不佳，屢次發生搶劫事件，為確保商業中心周圍消費者和商家的安全，本項目在招商開始之前最好能夠引入警察巡邏崗亭，如不能實現，則需要由物業管理在附近路段設置一定數量的保安崗亭，保證商家和居民購物安全。
B、由於項目與公交車站、地鐵車站等存在一定距離，因而建議設置小區班車，具體操作方式：由開發商購買后贈與業主委員會，后期運營及費用由業主委員會統一管理，與開發商沒有責任關系。
C、與周邊大賣場聯系，力求能引入賣場班車，這樣可以有效解決居民交通和購物問題。或與公交部門協商引入公交車。
4．2．3業態成長時間表
根據前文我司的分析建議，本項目人口導入有一定的時間差，屬於成長性社區，而入住客戶的商業需求也存在漸進性，因而部分商業將在未來一定時間內將為更高等級的商業形態所替代，綜合考慮到本社區隨時間推進，將會有其他商業面積出現，某些升級型的商業業態應安排在其它的商業面積中更為合適，因此我司主要針對本項目6千平方米商業面積提出其未來商業業態的更替計划。
| 單元 |
面積 |
首次招租業態 |
業態更新時間 |
二次招租業態 |
| -101 |
1892.05 |
無 |
08年8月 |
健身會所 |
| -102 |
1887.98 |
無 |
09年12月 |
室內桑拿泳池 |
|
|
||||
| 101 |
100.6 |
洗衣店 |
無 |
無 |
| 102 |
113.13 |
便利店 |
無 |
無 |
| 103 |
115.66 |
水果超市 |
08年8月 |
中型餐飲 （結合113） |
| 104 |
104.47 |
小飯店 |
08年8月 |
快餐 |
| 105 |
84.29 |
葯房 |
無 |
無 |
| 106 |
72.71 |
日用小百貨 |
09年12月 |
花店 |
| 107 |
124.75 |
中介 |
無 |
無 |
| 108 |
123.65 |
裝潢公司 |
09年12月 |
寵物服務 |
| 109 |
120.89 |
五金店 |
09年12月 |
面館 |
| 110 |
147.27 |
自助銀行 |
無 |
無 |
| 111 |
132.42 |
糕餅店 |
無 |
無 |
| 112 |
225.92 |
無 |
08年8月 |
家居用品 |
| 113 |
241.88 |
無 |
08年8月 |
中型餐飲 （結合103） |
|
|
||||
| 205 |
386.32 |
無 |
08年8月 |
網吧 |
| 207 |
155.38 |
無 |
08年8月 |
音像 |
| 208 |
307.14 |
無 |
09年12月 |
書店 |
5．租金及免租金建議
5．1租金建議
根據我司對項目周邊商鋪租金的調查，租金行情如下表：
| 地段 |
租金（元/m2/天） |
空置率 |
| 楊泰路附近 |
1.2-1.5 |
5％ |
| 楊鑫路、竹韻路 |
1.8 |
80％ |
| 天鑫花園水產西路 |
2.5-3.0 |
20％ |
| 萬科四季花城 |
0.85-1.05 |
80％ |
參考上述周邊商鋪租金行情，建議本項目初始階段租金為1.5元/m2/天，待社區入住人口達到10000人以上時，租金可提升至2.5元/m2/天。
5．2免租金建議
根據項目的情況，由於項目的體量很大而且當前的人氣較弱，為了盡快讓商家進駐市場、提升項目的人氣、提高入住率並利於二期開發銷售，我司建議目前租金價格宜以低價的方式進入，針對部分商家甚至可采取免一定時間租金的策略，待項目人氣上升，商業運營穩定后再慢慢的拉高。
n 租金遞增建議
06年11月—08年8月（居住人口在5000人以下）
社區商業中心開業初期，是經營起動階段，按目前項目現狀，商家必然都有一定的經營難度，需要一定時間進行市場培育，因而建議該階段的商鋪租金全免。
公開租金1.5元/m2/天，實際租金0元/m2/天
08年9月－09年11月（居住人口在5000－10000人之間）
經過一段時間培育和營運，隨着經營逐漸走向正軌，同時項目2期大部分均已交房，入住率有了質的飛躍。建議租金從此時開始收取。
預計租金1.5元/m2/天
09年12月開始（居住人口10000人以上）
項目全部於08年12月份交房，到09年11月，絕大多數購房者已遷入新居，社區人口預計達到10000多人，此時可根據周邊商業市場的發展狀況，開始對租金價格進行遞增。
預計租金2.5元/m2/天
6．現金流量分析
注：
² 具體現金流量表見附件
由計算所得，本項目內部收益率（IRR）為124％。
7．招商前工作計划
| 工作內容 |
負責部門 |
8月 |
9月 |
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| 第三周 |
第四周 |
第一周 |
第二周 |
第三周 |
第四周 |
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全程營銷計划 |
企划部 |
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| 設計與制作 |
招商現場 |
招商辦公室 |
辦公室設計與布置 |
發展商 |
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| VI設計與制作 |
LOGO、案名、名片等 |
發展商 |
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| 招商道具 |
室內道具設計與制作 |
樓書、單片等 |
發展商 |
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| 戶外 |
圍牆看板、現場包裝、橫幅路旗等 |
發展商 |
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| 廣告設計 |
平面 |
媒體廣告軟性新聞及其他印刷品等 |
發展商 |
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| 招商管理 |
招商人員 |
家具、設備辦公用品購置 |
發展商 |
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| 招商現場 |
招商人員培訓及駐場熟悉 |
項目部 |
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| 答客問准備 |
項目部 |
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| 招商資料 |
價目表制定 |
項目部 |
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| 相關報表制定 |
項目部 |
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| 相關商家資料收集 |
項目部 |
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| 訂單及認購書 |
項目部 |
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| 圖章、發票、收據 |
發展商 |
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| 現場公示資料 |
項目部 |
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| 駐場人員規則制定 |
項目部 |
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| 其他 |
駐場人員時間安排 |
項目部 |
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注：
² 目前計划進度安排以8月21日為起點，准備工作到9月底結束，計划於10月上旬正式公開招商。